Hatrium

Das HATRIUM in der Biberger Straße 93 in Unterhaching ist eine markante Gewerbeimmobilie, die sich durch ihre besondere Architektur und ihre strategische Lage im Süden von München auszeichnet. Als etablierter Bürostandort, der von der renommierten Schwaiger Group verwaltet und entwickelt wird, zieht das Objekt eine Vielzahl von namhaften Unternehmen an. Für potenzielle Mieter und Investoren ist jedoch eine detaillierte Auseinandersetzung mit den Stärken und Schwächen dieser Liegenschaft unerlässlich, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.

Architektonisches Konzept: Das Atrium als Herzstück

Der Name „HATRIUM“ leitet sich direkt von seinem zentralen und beeindruckendsten Merkmal ab: einem rund 1.500 Quadratmeter großen, glasüberdachten Innenhof. Dieses Atrium verbindet vier separate Gebäudeteile und ist als kommunikatives Zentrum konzipiert. Mit echten Palmen, Wasserflächen und diversen Sitzgelegenheiten soll es eine Oase der Ruhe und einen Ort für informelle Meetings schaffen. Diese architektonische Besonderheit verleiht dem Gebäude einen repräsentativen Charakter und hebt es von standardisierten Bürokomplexen ab. Die durch Glasbrücken verbundenen Gebäudeflügel schaffen eine helle und offene Atmosphäre, die das Wohlbefinden der Mitarbeiter fördern soll.

Analyse der Büroflächen und Ausstattung

Mit einer Gesamtmietfläche von rund 21.500 Quadratmetern bietet das HATRIUM eine beachtliche Kapazität. Die Flächenaufteilung ist flexibel gestaltet und erlaubt die Umsetzung verschiedener Bürokonzepte – von klassischen Einzelbüros über Kombizonen bis hin zu modernen Großraumlösungen, die moderne Arbeitswelten unterstützen. Die technische Grundausstattung mit Hohlraumböden für eine flexible Verkabelung und abgehängten Decken entspricht dem Standard für hochwertige Büroimmobilien. Diese Infrastruktur ist entscheidend für die Flächeneffizienz und ermöglicht es Mietern, ihre Räumlichkeiten optimal an ihre spezifischen Bedürfnisse anzupassen.

Ein kritischer Blick auf Nutzerfeedback und Modernisierungsmaßnahmen

Obwohl das Gebäude viele Vorzüge aufweist, zeigen ältere Nutzerbewertungen einige Kritikpunkte auf, die für eine umfassende Immobilienbewertung berücksichtigt werden müssen. Insbesondere zwei Aspekte wurden in der Vergangenheit bemängelt:

• Klimatisierung im Sommer: Eine wiederholt genannte Herausforderung war die starke Hitzeentwicklung in den Sommermonaten. Dies ist ein kritischer Faktor, der die Produktivität und Mitarbeiterzufriedenheit erheblich beeinträchtigen kann. Die Verwaltung gibt an, dass das Gebäude über einen außenliegenden Sonnenschutz und eine Lüftungsanlage verfügt. Die Schwaiger Group hat zudem in den letzten Jahren stark in die Nachhaltigkeit des Objekts investiert. Ein wesentlicher Schritt war die Umstellung der Wärmeversorgung auf Geothermie, was nicht nur die CO2-Bilanz massiv verbessert, sondern auch auf eine Modernisierung der Gebäudetechnik hindeutet. Potenzielle Mieter sollten die Effektivität der Klimatisierungssysteme während einer Besichtigung dennoch genau prüfen.
• Infrastruktur und Verpflegung: Eine weitere, vor mehreren Jahren geäußerte Kritik war das Fehlen einer Kantine. Diese Information ist jedoch veraltet. Laut aktuellen Angaben des Betreibers verfügt das HATRIUM über ein „Casino“ mit professioneller Küche und Außenterrasse, das die Mitarbeiter versorgt. Dies zeigt, dass auf früheres Feedback reagiert und die Infrastruktur des Gebäudes signifikant aufgewertet wurde.

Die ebenfalls geäußerte Kritik, es handle sich um einen „Altbau“ ohne moderne „Ruheboxen“, bedarf einer differenzierten Betrachtung. Das Gebäude wurde zwar in den 1990er Jahren errichtet, doch die Schwaiger Group ist als Spezialist für die Revitalisierung von Bestandsobjekten bekannt. Laufende Modernisierungen und die flexible Grundrissgestaltung ermöglichen es Mietern, moderne Arbeitsplatzkonzepte inklusive Rückzugsorten selbst zu realisieren. Kürzliche Vermietungen, wie an die STRABAG AG im Jahr 2023, belegen die Attraktivität der modernisierten Flächen, wobei insbesondere die Nachhaltigkeit und CO2-Neutralität des Gebäudes als entscheidende Argumente genannt wurden.

Strategische Standortanalyse: Unterhaching als Technologie-Hub

Die Lage des HATRIUM ist unbestreitbar eine seiner größten Stärken. Angesiedelt im Gewerbegebiet von Unterhaching, befindet es sich in direkter Nachbarschaft zum Campeon, dem Campus von Infineon Technologies. Dies macht den Standort besonders für Unternehmen aus der IT- und Mikroelektronikbranche attraktiv. Zu den prominenten Mietern gehören oder gehörten unter anderem Intel und Infineon selbst. Die Nähe zu diesen Global Playern schafft wertvolle Synergieeffekte.

Verkehrsanbindung und Erreichbarkeit

Die Anbindung ist sowohl für den Individual- als auch für den öffentlichen Nahverkehr hervorragend:

• Autobahn: Ein direkter Anschluss an die A8 (München-Salzburg) und die A995 (Münchner Ring) gewährleistet eine schnelle Erreichbarkeit aus allen Richtungen.
• ÖPNV: Die S-Bahn-Station „Fasanenpark“ (Linie S3) ist fußläufig erreichbar und bietet eine direkte Verbindung in die Münchner Innenstadt.
• Parken: Mit 389 Tiefgaragen- und 92 Außenstellplätzen ist eine für den Münchner Raum sehr gute Parkplatzsituation gegeben.

Diese Faktoren sind entscheidend für Unternehmen, die Talente aus dem gesamten Großraum München anziehen und eine reibungslose Logistik gewährleisten wollen.

Perspektiven für Mieter und Investoren

Für Unternehmen, die repräsentative Büroflächen mieten möchten, stellt das HATRIUM eine interessante Option dar. Die einzigartige Architektur des Atriums bietet einen hohen Wiedererkennungswert, während die flexible Flächengestaltung und die exzellente Lage klare Vorteile sind. Interessenten sollten bei der Anmietung jedoch einen genauen Blick auf den spezifischen Zustand der jeweiligen Mieteinheit werfen und Themen wie die sommerliche Klimatisierung im Detail mit dem Immobilienmakler, der Schwaiger Group, besprechen, bevor ein Mietvertrag unterzeichnet wird.

Aus Sicht von Kapitalanlegern kann das HATRIUM als potenzielles Investitionsobjekt betrachtet werden. Die starke Mieterbasis aus dem Technologiesektor und die strategische Lage versprechen eine stabile Nachfrage. Allerdings ist zu beachten, dass die Projektgesellschaft hinter dem Objekt in der Vergangenheit mit einer Insolvenz in Verbindung gebracht wurde, was eine sorgfältige Due Diligence erfordert. Die fortlaufenden Investitionen in Nachhaltigkeit, wie die Anbindung an die Geothermie und die Planung von Photovoltaikanlagen, positionieren die Immobilie jedoch zukunftsfähig und steigern langfristig ihren Wert. Es bleibt ein Objekt, das sowohl durch seine architektonische Vision als auch durch die Notwendigkeit kontinuierlicher Modernisierung geprägt ist.